viernes, 28 de junio de 2013

NIIF : LA MEDICION O CUANTIFICACION EN LOS ESTADOS FINANCIEROS (i)


NIIF :
LA MEDICION O CUANTIFICACION EN LOS ESTADOS FINANCIEROS (i) 


EDILBERTO DIAZ GAITAN

La implantación de las NIIF significa un cambio  en el sistema y modelo contable, pero primordialmente se debe estar preparado en el cambio que originará en la medición o cuantificación de activos, pasivos, y patrimonio neto de las organizaciones empresariales.

Generalmente, se han cuantificado o medido las cuentas contables empleando el método de valoración de los costos históricos. Equivocadamente, se ha afirmado que con la implantación de las NIIF éste método de valoración desaparece. Reiterativamente, en éste y demás escritos, recordaremos que bajo las NIIF se trabaja con el principio básico y fundamental de la empresa en estado de funcionamiento, lo cual obliga al  Contador Público a valorar sus cuentas en distintos tiempos o momentos, empleando así muy posiblemente criterios de valoración también diferentes, también dependiendo de la clase de cuenta activa, pasiva o de patrimonio neto. Por supuesto, que al final, sólo se tendrá un  sólo valor contable, que reflejará la imagen fiel y real de la situación financiera de la empresa, para una determinada fecha, pero que puede reflejar la utilización de diferentes criterios de valoración, incluído el del ahora reconocido valor razonable.

La confusión generada en la práctica consiste en la idea difundida que en adelante todas las cuentas y estados financieros se expresarán bajo el único criterio de valoración del valor razonable. El factor o la variable tiempo, la clase de cuenta, la clase de empresa o actividad económica de la empresa, el usuario de la información, entre otras, obligan y determinan criterios de valoración, que quede claro, incluso distintos, en la presentación de un mismo estado financiero. Para nada servirá aquí el formato excel, y es entonces cuando empieza el criterio profesional del Contador Público.

1.-Existe la posibilidad real de presentación del estado financiero a 31 de enero, que refleja la adquisición de contado a 15 de enero de dos automotores, en un concesionario nacional, un automovil para gerencia y un camión para despacho de mercancías, así:  Su valor contable e imagen fiel y real en los estados financieros, estará determinado bajo el criterio de valoración del costo histórico, así:

   Precio de adquisición según factura   $ .......

   (-) Descuento promocional    $ .......
   (+) Impuestos de orden nacional   $........
   (+) Impuestos de orden territorial   $ ........
   (+) Impuestos de matrícula    $ ........

   PRECIO TOTAL DE ADQUISICION  $ ........

El valor contable registrado en  los estados financieros de esta transacción comercial por los dos vehículos, puede utilizar este criterio de valoración del costo histórico, que ha considerado las sumas efectivamente pagadas, relacionadas directamente con la adquisición de los automotores, y necesarias para la puesta en funcionamiento y operación de los automotores para la empresa.

2.- A final de año, se puede presentar la posibilidad, que el mercado de automotores de camiones, esté ofreciendo el mismo modelo de camión adquirido por la empresa en el mes de enero, con un precio comercial disminuído del 30%.

Para ésta clase de activos, los estados financieros pueden fiel y realmente, reflejar la siguiente contabilización para el automovil adquirido para la gerencia, disminuído por la correspondiente depreciación anual normal y en linea recta, mientras que para el automotor camión, se le podrá contabilizar, estableciendo un neto de su valor disminuído por una depreciación acelerada en virtud de su uso y en el valor comercial para esta clase de camiones afectado por el mercado internacional y nacional disminuído en ese 30% fijado en el párrafo anterior.

Observando bien, la decisión contable posiblemente adoptada, se tiene que para uno de los activos se han seguido los parámetros de valoración de activos por el procedimiento de costos históricos, mientras que para el automotor camión, se han seguido parámetros de valoración de activos por el procedimiento del valor razonable. La importancia de la diversidad de procedimientos de valoración, radicará en su definición y aclaración en las notas a los estados financieros. Quedará aceptada la afirmación de algún analista financiero argumentando  que para el primero de los ejemplos citados, el procedimiento de costo histórico resulta equivalente al resultado que arrojaría el procedimiento de valor razonable.

3.- Con base en el ejercicio anterior, se puede deducir que dependiendo de la composición del balance y conjunto de estados financieros, se darán distintas posibilidades de adopción de criterios válidos de valoración :

  a. Costos históricos

  b.- Valor Razonable

  c.- Valor Actual

  d.- Valor Neto Realizable

  e.- Valor en uso

  f.- Valor por distintos procedimientos de costos de activos y pasivos

4.- Para una empresa que por ejemplo, adquiere y  enajena  títulos  en el mercado institucional de valores, se utilizará más el procedimiento  de valor razonable, por varias razones:

  a.- Se trata de bienes homogéneos

  b.- Se trata generalmente de mercados de varios compradores y varios  vendedores, de tal  manera que un sólo agente económico o factor, no podrá determinar su valor de mercado

  c.- En todo momento hay compradores y vendedores, excepto cuando las autoridades suspenden temporalmente la operación del mercado, por  ejemplo, por variaciones sustanciales en el precio de las acciones transadas

  d.- Se considera que el valor de mercado de la acción o título valor, es su  valor razonable

  e.- Los títulos valores transados, operan en un mercado vivo, fiable  o  activo, de permanentes y frecuentes operaciones, lo cual permite igualmente medir o cuantificar su valor de mercado, su valor razonable

  f.- Por todas las anteriores razones, es de dominio público, el precio actual, real, corriente, de mercado, del correspondiente título, bien o servicio

5.- Para otra clase de empresas, o de bienes, el criterio de valoración de sus cuentas, obedecerá a la posibilidad de uso que se le puede dar en el mercado, a las posibilidades de generar flujos de efectivo, a la posibilidad de generar las denominadas rentas, intereses. Nos estamos refiriendo a plantas, equipos muebles que se pueden arrendar en el mercado, a inmuebles que generan rentas, a bonos, títulos, papeles financieros que generan intereses periódicos, y cuya enajenación está más correlacionada con una tasa de descuento. Es de aclarar, que en no pocos casos, para ciertos muebles e inmuebles, su valor de mercado se encuentra influenciado por sus posibilidades de uso, por sus posibilidades reales de generar rentas, intereses, bonificaciones, y entonces se acude preferencialmente a valorarlos en el mercado más por su poder o posibilidad de uso, que por el mismo valor de enajenación. Nos referimos entonces al  valor de uso como expresión de su valor de mercado.

6.- Tal vez, uno de los criterios de valoración más difíciles de aplicar para la cuantificación o medición de cuentas es el del valor neto realizable, por cuanto estima los activos, pasivos o patrimonio neto, bajo hipótesis de enajenación, cancelación o realización. Desde éste punto de vista, resulta útil el criterio del valor neto realizable para períodos o momentos cercanos de enajenaciones, transacciones, disoluciones, liquidaciones.

Este criterio de valoración descuenta del valor de activos, las sumas que se deben comprometer en las enajenaciones de activos, por ejemplo, en gastos de comisiones, transportes, embalajes, impuestos, descuentos comerciales y financieros, para así medir el producto neto o ingreso neto a recibir por  la enajenación o transacción. En el pago de pasivos, su valor se podrá incrementar o decrecer, al considerar algunos beneficios o cargas nuevas establecidas para su pago o cancelación.

Tratándose de materias primas, productos en proceso, deberá adicionarse los gastos administrativos, los costos directos e indirectos, para su cabal finalización del ciclo productivo, a fin de poderlo comercializar, obteniendo así su valor neto realizable.

Desde el punto de vista de los pasivos, su medición podrá disminuir por ejemplo, al recibir beneficios por descuentos por pagos en ciertos plazos, o por su cancelación en efectivo, o permutas  por  determinados bienes. Por el contrario, gastos en honorarios judiciales o extrajudiciales, pagos adicionales de comisiones, intereses moratorios, aumentarán su valor neto realizable.

7.- También se puede enfrentar la posibilidad de cuantificar flujos de efectivo a recibir o a pagar, cuando exista la necesidad de actualizar activos o pasivos de la empresa para una determinada tasa de descuento actual. Entonces, estaremos en presencia del criterio de valoración de valor actual.

8.- Los costos de la empresa, sus criterios de valoración, son tan extensos, que darán origen a varios capítulos de análisis, que debemos abordar en diferentes exposiciones.

Volviendo al origen de ésta exposición, puede reafirmarse que claro es que existe un sólo valor contable, pero que para su medición o cuantificación podemos utilizar en distintos momentos del ciclo económico, para distintas clases de cuentas activas, pasivas, de patrimonio neto, para una misma o diferentes clases de empresas y para sus diferentes actividades económicas, diversos criterios de valoración, incluído el de valor razonable. Lo que no podemos concluir y llegar a confusiones, es que las NIIF utilizan el valor razonable, como casi exclusivo criterio de valoración de la organización empresarial.

Queda así claro la poca ayuda del formato excel en la actividad profesional del Contador Público, que con su conocimiento y criterio conceptual, determinará la imagen fiel, real, confiable de la contabilidad, balances y estados financieros de la organización empresarial. La inadecuada aplicación de sus conceptos y criterios, sí que puede dar origen a descalabros económicos y financieros para las empresas, tal como ocurrió desde principios de siglo en no pocas empresas europeas y de los Estados Unidos.

martes, 11 de junio de 2013

NIIF : VALOR RAZONABLE - VALOR DE MERCADO SUBVALORADO Y SOBREVALORADO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

NIIF :
 
VALOR RAZONABLE - VALOR DE MERCADO SUBVALORADO Y SOBREVALORADO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
 

EDILBERTO DIAZ GAITAN
 
El valor de mercado es conocido como uno de los métodos de valoración más  empleados  para determinar el valor razonable de activos inmobiliarios, definido como el valor por el cual se negocia o transa un bien, con la condición que compradores y vendedores conocen sus características y se encuentran exentos de presiones para determinar su precio.
 
La contabilización de los activos inmobiliarios, presenta así dos inconvenientes básicos para determinar la razonabilidad de su valor y  su posterior contabilización y presentación en los correspondientes balances y estados financieros:
 
En muchas ocasiones, se le presenta de manera subvalorada, por efectos tributarios, con el objeto de "alterar" la liquidación de  los impuestos municipales de predial, delineación urbana, valorizaciones, plusvalía, o alterar impuestos de carácter nacional, como puede ser el de patrimonio, cuando como en el caso colombiano se superan ciertos topes (aclaro, para el actual impuesto de patrimonio fijado para financiar los perjuicios y daños producidos por la ola invernal del año 2010), o para alterar la liquidación del impuesto de renta y complementarios mediante el procedimiento de renta presuntiva. En otras ocasiones, se le subvalora para lograr disminuir impuestos registrales, de notaría, de retenciones en la fuente, y de ganancias ocasionales.
 
Para otras ocasiones, de índole crediticia y financiera, los activos inmobiliarios se presentan de manera sobrevalorada, con el fin de lograr la obtención de diversas clases de préstamos por parte del sector bancario, crediticio y financiero, dándole así el prestatario a su activo inmobiliario un valor sobrevalorado con fines hipotecarios, prendarios, o en resumen, de garantía de sus potenciales solicitudes de créditos tanto con sus proveedores, como con el sector bancario, crediticio y financiero, entre otros.
 
A esa sobrevaloración del activo inmobiliario, por parte de los prestatarios, las entidades prestamistas considerarán un valor al activo inmobiliario, considerando primordialmente factores de  liquidez y riesgo del activo inmobiliario recibidos en garantía por los préstamos concedidos.
 
Tratándose de préstamos concedidos, el sector bancario, crediticio y financiero procura una subvaloración de los activos inmobiliarios, argumentando en la mayor parte de eventos ausencia de liquidez del activo inmobiliario, es decir, plantea la imposibilidad de vender a un corto plazo los inmuebles recibidos en garantía por préstamos otorgados, con el fin de monetizar esos inmuebles o bienes reales, pues aumentar su inventario de inmuebles  no es propiamente su negocio o actividad en el circuito económico. De no lograr rápidamente la monetización de esos inmuebles, el marco legal financiero les obliga a castigar esas carteras.
 
Adicionalmente, el sector bancario, crediticio y financiero tiende a subvalorar los activos inmobiliarios recibidos en garantía de sus préstamos, aduciendo el riesgo incurrido en que sus prestatarios incumplan en el pago de sus obligaciones, por razones endógenas a condiciones del prestatario, o razones exógenas, por razones microeconómicas y macroeconómicas de la economía interna e internacional del país.
 
Complementando el análisis, existe la posibilidad muy real, que respecto a la venta de inmuebles  financiadas por el sector bancario, crediticio y financiero, se presente una sobrevaloración, aumentando su tasa de ganancia más por efecto de precio de vivienda, que por efecto de tasas de interés. Fenómeno éste que ha originado en varias oportunidades en la economía mundial las llamadas burbujas hipotecarias.
 
Las anteriores consideraciones, permiten resumir en parte, las dificultades de plantear un valor de mercado, un valor razonable del activo inmobiliario, cualquiera sea el método de valoración empleado

lunes, 10 de junio de 2013

VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS BAJO NIIF

VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS BAJO NIIF
 
 
 
EDILBERTO DIAZ GAITAN
 

En su gran mayoría, los  balances de las empresas de las empresas reflejan el valor de sus activos inmobiliarios, por el mismo valor de tales activos en sus declaraciones tributarias municipales del denominado impuesto predial, que en un elevado porcentaje, se encuentran subvalorados, en especial, para inmuebles distintos a las grandes capitales del país.
 
 
En realidad, para ciudades capitales como Bogotá, Medellín y Cali, los procesos de formación y avalúo catastral, se han venido perfeccionando, hasta tal punto que el valor de avalúo catastral se asemeja a su valor de mercado, o a su valor comercial. Incluso, no faltan los eventos en los que algunos propietarios de inmuebles solicitan a las autoridades municipales, el reajuste del avalúo catastral a sumas o valores inferiores. En general, para el resto del país, los avalúos catastrales, se encuentran subvalorados, por diversas razones de índole política, económica, técnica de las mismas oficinas catastrales, y no faltan los eventos de corrupción político administrativo.
 
Además del avalúos catastral, la razonabilidad en el valor de un activo inmobiliario se encontrará asociado con :
 
1.- La titularidad legal del activo inmobiliario.

2. Las cargas impositivas de orden nacional y territorial que pesan sobre el inmueble, no sólo por lo concerniente al impuesto de patrimonio, sino por lo relativo al impuesto predial, valorización, contribuciones especiales, etc.
 
3.- Las servidumbres o cargas privadas o públicas a cargo del inmueble.
 
4.- El valor de renta y/o  de propiedad  de los inmuebles en la zona de ubicación del inmueble. 
 
5.- La evolución de los precios inmobiliarios y de los índices de precios de construcción a nivel nacional, municipal, y en la misma zona de ubicación del inmueble.
 
6.- Las características de vivienda, comerciales, industriales, institucionales, educativas, en la zona de ubicación del inmueble.
 
7.- La infraestructura pública actual, así como los planes presentes y futuros a corto, mediano y de largo plazo, tanto a nivel local, como municipal, por los ahora llamados Planes de Ordenamiento Territorial, obras planificadas por los Institutos de Desarrollo Urbano, etc.
 
8.- Los datos registrables comprobables del inmueble, relativos al área del lote, área construida, nùmero de pisos, número de baños, número de oficinas o habitaciones, áreas comunes y privadas, acceso a servicios públicos, facilidades de diversas clases de transporte, etc.
 
Contando por lo menos  con ésta información, se podrá iniciar apenas, el proceso dispendioso  de determinación del valor razonable del activo inmobiliario.